Πυξίδα Μισθώσεων

«Verba Volant scripta manent», ή στην ελληνική γλώσσα: «Tα λόγια πετούν τα γραπτά μένουν».
Είτε είσαστε εκμισθωτής είτε μισθωτής ενός ακινήτου, να έχετε πάντοτε ως οδηγό τόσο στις μισθωτικές σας συναλλαγές όσο και στις εν γένει καθημερινές συναλλαγές σας την λατινική αυτή παροιμία η οποία καταδεικνύει την υπεροχή του γραπτού έναντι του προφορικού λόγου που ανά πάσα στιγμή μπορεί να αμφισβητηθεί, παραποιηθεί ή ακόμα και διαψευστεί από το άλλο συμβαλλόμενο μέρος χωρίς να υπάρχει η δυνατότητα ανταπόδειξης από την πλευρά σας. Αναφέρομαι τόσο στην περίπτωση μιας μονομερούς απευθυντέας προς το άλλο μέρος δήλωσης βουλήσεως (περίπτωση πρόωρης καταγγελίας μισθώσεως, κ.α) όσο και στην περίπτωση της σύμπτωσης των δηλώσεων βουλήσεως των δύο πλευρών που καταλήγει στην επισφράγιση οποιασδήποτε συμφωνίας.

Προκειμένου λοιπόν να γλιτώσετε από «νομικούς μπελάδες», ζητήστε την καθοδήγηση του δικηγόρου σας για το πώς πρέπει να ενεργήσετε ανάλογα με την περίπτωση.

Παρακάτω παραθέτονται μια σειρά από συχνές ερωτήσεις τις οποίες πελάτες του γραφείου μας έχουν κατά καιρούς υποβάλλει σχετικά με μισθωτικά θέματα.

Τα ερωτήματα που απαντώνται είναι:

1. Τι κάνω σε περίπτωση που ο μισθωτής δεν μου πληρώνει το μίσθωμα?
2. Ποια είναι η ελάχιστη χρονική διάρκεια της μίσθωσης κατοικίας?
3. Ποια είναι η ελάχιστη χρονική διάρκεια της εμπορικής- επαγγελματικής μίσθωσης?
4. Όταν συμπληρωθεί η δωδεκαετή διάρκεια παραμονής του μισθωτή στο μίσθιο μπορώ ως εκμισθωτής να τον αποβάλλω από αυτό ?
5. Τι γίνεται σε περίπτωση που είμαι μισθωτής εμπορικού- επαγγελματικού χώρου και επιθυμώ να αφήσω το μίσθιο [καταγγείλω την μίσθωση] πιο νωρίς από τα 12 έτη γιατί η δουλειά μου δεν πηγαίνει καλά?

1. Ερώτημα: Τι κάνω σε περίπτωση που ο μισθωτής δεν μου πληρώνει το μίσθωμα?

Καταρχήν, να θυμάστε πάντα ότι από την σύμβαση μίσθωσης που έχετε υπογράψει με τον μισθωτή σας, γεννάται η υποχρέωση σας προς παραχώρηση της πρόσκαιρης κατοχής του ακινήτου σας (μίσθιου) προς τον μισθωτή σας και ομοίως αντίστοιχη υποχρέωση από μέρους του καταβολής του μισθώματος.

Αυτό σημαίνει ότι ακόμα και εάν ο μισθωτής σας είναι υπερήμερος ή δύστροπος ως προς την καταβολή του μισθώματος, προκειμένου να επιδιώξετε την καταβολή των ληξιπρόθεσμων μισθωμάτων σας και την έξωσή του από το μίσθιο σας, δυστυχώς απαιτείται από μέρους σας η έκδοση δικαστικής απόφασης. Λύσεις όπως να αλλάξετε την κλειδαριά του σπιτιού προκειμένου να αποκτήσετε την κατοχή του μισθίου, ή να διακόψετε την παροχή ρεύματος ή νερού του μισθίου (εάν βρίσκονται ακόμα στο όνομα σας), -ερωτήματα τα οποία κατά καιρούς πελάτες μας έχουν θέσει- δεν είναι οι ενδεδειγμένες και πιθανώς να συνιστούν και αυτοδικία από μέρους σας.

• Τι νοείται ως μίσθωμα:

Ως μίσθωμα νοείται και το τέλος χαρτοσήμου, οι δαπάνες κοινοχρήστων και οι τόκοι υπερημερίας των καθυστερούμενων μισθωμάτων, οι οποίοι τρέχουν με την παρέλευση της δήλης ημέρας καταβολής των μισθωμάτων χωρίς όχληση, καθώς και κάθε άλλη συναφής υποχρέωση του μισθωτή, όπως τα τέλη κατανάλωσης νερού, ηλεκτρικού ρεύματος.

• Ποιά είναι τα βήματα που πρέπει να ακολουθήσετε για να επιδιώξετε α) την είσπραξη των ληξιπρόθεσμων μισθωμάτων και β) την αποβολή του μισθωτή σας από το μίσθιο?

Καταρχήν υπάρχουν δύο διαδικασίες που μπορείτε να ακολουθήσετε.

Η επιλογή της ενδεδειγμένης διαδικασίας θα γίνει από τον δικηγόρο σας ο οποίος θα αποφασίσει τα βήματα που πρέπει να ακολουθήσει ανάλογα με την κάθε περίπτωση:

Οι δύο διαδικασίες εκτός των άλλων διαφοροποιούνται ως προς τον χρόνο που απαιτείται για την έκδοση αποφάσεως:

1. Δυνατότητα ασκήσεως αγωγής καταγγελίας μισθώσεως του άρθρου 597 ΑΚ. Πώς την ασκείτε?

Με κατάθεση αγωγής καταγγελίας της μίσθωσης ενώπιον του αρμόδιου Δικαστηρίου [ανάλογα με το ύψος του μηνιαίου μισθώματος καθορίζεται η καθ’ ύλην αρμοδιότητα του Δικαστηρίου].
Η κατά τόπον αρμοδιότητα του Δικαστηρίου, καθορίζεται από τον τόπο όπου βρίσκεται το μίσθιο ακίνητο.

Η αγωγή σας κατατίθεται στο αρμόδιο Δικαστήριο από τον Πληρεξούσιο δικηγόρο σας και προσδιορίζεται προς εκδίκαση σε χρονικό διάστημα (με επιφύλαξη) από 6 έως 12 μήνες περίπου ανάλογα με το Δικαστήριο. Μόλις εκδικαστεί θα αναμένετε για χρονικό διάστημα περίπου 2 έως 5 μηνών ανάλογα πάλι με το Δικαστήριο για την έκδοση αποφάσεως.

Προϋποθέσεις ασκήσεως αγωγής καταγγελίας μίσθωσης:

• Υπαίτια καθυστέρηση μισθώματος /υπερημερία μισθωτή
• Σύμβαση μισθώσεως έγκυρη.

Σημ: σε περίπτωση που το μισθωτήριο έχει λήξει λόγω πέρατος του συμπεφωνημένου χρόνου, ωστόσο ελλείψει εναντίωσής σας για την συνέχισή της και δεδομένης της παραμονής του μισθωτή σε αυτό με την συναίνεσή σας η μίσθωση συνεχίζεται (χωρίς ανανέωση/τροποποίηση του συμβολαίου σας), δηλ. η μίσθωση είναι έγκυρη ως ανανεωθείσα σιωπηρώς και έχει καταστεί πλέον αορίστου χρόνου.

• Παραχώρηση και κατοχή από μισθωτή της χρήσης του μισθίου
• Καταγγελία της μίσθωσης

Προθεσμία καταγγελίας: 1 μήνας σε περίπτωση μισθώσεως ενός έτους και 10 ημέρες σε κάθε άλλη περίπτωση [διάρκεια πέραν του ενός έτους ή αορίστου χρόνου]. Με την επέλευση των αποτελεσμάτων της καταγγελίας και εφόσον μέσα στο ανωτέρω χρονικό διάστημα, ο μισθωτής δεν καταβάλλει τα οφειλόμενα ληξιπρόθεσμα μισθώματα, επέρχονται αυτοδίκαια τα αποτελέσματα της καταγγελίας:

• κατάλυση της μισθωτικής σχέσης και
• για όσο χρονικό διάστημα ο μισθωτής παρακρατεί παρανόμως το μίσθιο, οφείλει πλέον όχι το μίσθωμα αλλά την αποζημίωση χρήσης.

Σημ: σε περίπτωση που είσαστε μισθωτής και θέλετε να εξακολουθήσετε να παραμένετε στο μίσθιο, εάν καταβάλλετε μέχρι να επέλθουν τα αποτελέσματα της καταγγελίας, όλα τα κονδύλια που έχουν καταστεί ληξιπρόθεσμα και απαιτητά καθώς και τα έξοδα της καταγγελίας εφόσον αυτά έχουν γνωστοποιηθεί, ματαιώνεται η δυνατότητα επέλευσης των αποτελεσμάτων της καταγγελίας. Εν ολίγοις ο εκμισθωτής σας δεν μπορεί να σας διώξει πλέον για τον λόγο αυτό. Καταβολή μέρους της οφειλής σας δεν επιφέρει ματαίωση των αποτελεσμάτων της καταγγελίας.

2. Έκδοση Διαταγής απόδοσης μισθίου λόγω δυστροπίας του μισθωτή για την καταβολή μισθώματος βάσει άρθρου 66 ΕισΝΚΠολΔ

Πρόκειται για άμεση διαδικασία, (αυτόματη ως είθισται να αποκαλείται) της οποίας η διάρκεια έχει συντμηθεί εν’ όψει και του πρόσφατα δημοσιευθέντος Ν. 4055/2012 για τη δίκαιη δίκη και την εύλογη διάρκεια αυτής.

Προϋποθέσεις ασκήσεως αιτήσεως βάσει του άρθρου 66 ΕισΝΚΠολΔ για την έκδοση Διαταγής απόδοσης μισθίου:

• Δυστροπία του μισθωτή ως προς καθυστέρηση καταβολής του μισθώματος [θεωρείται ότι υπάρχει από την μη καταβολή του μισθώματος στον προσήκοντα τόπο κα χρόνο δηλ. από μόνη την μη καταβολή του μισθώματος μέσα στην προθεσμία που συμφωνήθηκε τεκμαίρεται η δυστροπία].
• Ύπαρξη έγκυρης σύμβασης μίσθωσης και ενεργούς, δηλ. να μην έχει για οποιονδήποτε λόγο λυθεί (λ.χ. με καταγγελία) η μίσθωση
• Επίδοση με δικαστικό επιμελητή έγγραφης όχλησης (εξωδίκου) στον δύστροπο μισθωτή για την καταβολή των ληξιπρόθεσμων μισθωμάτων.

Εάν μέσα στην δεκαπενθήμερη από την κοινοποίηση της όχλησης για την καταβολή των μισθωμάτων προθεσμία ο οφειλέτης (μισθωτής) καταβάλλει ολόκληρο το ποσό των ληξιπρόθεσμων μισθωμάτων αποδεικνυομένης της καταβολής εγγράφως, τότε αποκλείεται η έκδοση διαταγής απόδοσης μισθίου. Δηλ. στην περίπτωση αυτή εάν από τούδε και εφ’ εξής ο μισθωτής είναι συνεπής ως προς την καταβολή των μισθωμάτων, θα συνεχίσει να παραμένει ανενόχλητος στο μίσθιο. Αυτό μπορεί να ισχύσει για μια και μόνο φορά. Δηλ. την επόμενη φορά που καταστεί ληξιπρόθεσμο ακόμα και ένα μίσθωμα, ο εκμισθωτής μπορεί να επιδιώξει την έξωση του δύστροπου πλέον μισθωτή κατευθείαν με αίτηση για έκδοση διαταγής απόδοσης μισθίου, χωρίς να προηγηθεί εξώδικο.

Εάν μέσα στην δεκαπενθήμερη από την κοινοποίηση της όχλησης για την καταβολή των μισθωμάτων προθεσμία, ο οφειλέτης (μισθωτής) αδιαφορήσει πλήρως και δεν καταβάλλει το ποσό των ληξιπρόθεσμων και απαιτητών μισθωμάτων ή καταβάλλει μέρος αυτών, τότε ο εκμισθωτής δικαιούται να επιδιώξει την έξωσή του από το μίσθιο.

Πώς γίνεται η διαδικασία:

• Κατάθεση αιτήσεως ενώπιον του Προέδρου του αρμόδιου Δικαστηρίου για την έκδοση διαταγής απόδοσης μισθίου από τον πληρεξούσιο δικηγόρο σας.
  Σημ : Με τον πρόσφατα δημοσιευθέν Ν. 4055/2012 πλέον δύναστε στην διαταγή απόδοσης μισθίου να σωρεύσετε και αίτημα καταδίκης για χρηματική απαίτηση από οφειλόμενα μισθώματα, κοινόχρηστες δαπάνες, τέλη και λογαριασμούς κοινής ωφέλειας, εφόσον το ύψος τους αποδεικνύεται από δημόσια ή ιδιωτικά έγγραφα, ιδίως λογαριασμούς κοινοχρήστων και οργανισμών κοινής ωφέλειας. Η διαδικασία δεν απαιτεί την παρουσία σας στο Δικαστήριο. Η απόφαση για την έξωση θα εκδοθεί -με επιφύλαξη στα αναφερόμενα χρονικά όρια -από ένα έως δύο μήνες ανάλογα πάλι με το Δικαστήριο.
• Μόλις εκδοθεί η απόφαση την επιδίδετε στον δύστροπο μισθωτή σας προς εκτέλεση.
  Σημ : Ο μισθωτής δικαιούται μέσα σε προθεσμία 20 ημερών από την επίδοση σε αυτόν της αποφάσεως να ασκήσει ανακοπή κατά της διαταγής απόδοσης μισθίου, η οποία όμως δεν αναστέλλει την εκτέλεση της αποφάσεως.

Η λύση της μίσθωσης στην διαδικασία αυτή, επέρχεται πλέον με την εκούσια απόδοση του μισθίου ή την εκτέλεση της απόφασης.

2. Ερώτημα: Ποια είναι η ελάχιστη χρονική διάρκεια της μίσθωσης κατοικίας?

Ακόμα και εάν έχετε συμφωνήσει με τον μισθωτή σας βραχύτερη χρονική διάρκεια μισθώσεως (λ.χ. 1 ή 2 χρόνια), με διάταξη ειδική, εξαιρετική, δημοσίας τάξεως και αναγκαστικού δικαίου (άρθρο 2 παρ. 1 του ν. 1703/87) έχουν καθοριστεί τα τρία (3) έτη ως ελάχιστη χρονική διάρκεια της μίσθωσης, υπό την προϋπόθεση ότι η σχετική σύμβαση έχει καταρτισθεί από 1ης Ιουλίου 1997 και εφεξής. Η διάταξη αυτή είναι δεσμευτική για τον εκμισθωτή και τον μισθωτή, αλλά δεν έχει αναδρομική δύναμη. Μισθωτής που εγκατέλειψε αυθαίρετα το μίσθιο εντός διετίας έχει υποχρέωση από το νόμο να καταβάλλει στον εκμισθωτή τα συμφωνηθέντα μισθώματα μέχρι την συμπλήρωση της τριετίας.

3. Ερώτημα: Ποια είναι η ελάχιστη χρονική διάρκεια της εμπορικής- επαγγελματικής μίσθωσης?

Σύμφωνα με το άρθρο 5 του ΠΔ 34/1995 για τις εμπορικές μισθώσεις:

«Η μίσθωση ισχύει για δώδεκα (12) έτη, ακόμα και εάν έχει συμφωνηθεί για βραχύτερο ή για αόριστο χρόνο, μπορεί όμως να λυθεί με νεότερη συμφωνία που αποδεικνύεται με έγγραφο βέβαιης χρονολογίας».

4. Ερώτημα: Όταν συμπληρωθεί η δωδεκαετή διάρκεια παραμονής του μισθωτή στο μίσθιο μπορώ ως εκμισθωτής να τον αποβάλλω από αυτό ?

Σύμφωνα με τα προβλεπόμενα στο νόμο, σε περίπτωση απόδοσης του μισθίου λόγω λήξης της μίσθωσης και σε κάθε περίπτωση λήξης της μίσθωσης λόγω συμπληρώσεως δωδεκαετίας, ως εκμισθωτής οφείλετε να αποζημιώσετε τον μισθωτή σας για την αποκατάσταση της άυλης εμπορικής αξίας, που αντιστοιχεί σε ποσό ίσο με το καταβαλλόμενο κατά το χρόνο της λήξης της μίσθωσης είκοσι τεσσάρων (24) μηνών.

Σε αυτήν την περίπτωση οφείλετε να καταβάλλετε την αποζημίωση πρίν από την απόδοση του μισθίου, αλλιώς ο μισθωτής δικαιούται να αρνηθεί την απόδοση του μισθίου.

Η ελάχιστη διάρκεια της μίσθωσης παρατείνεται αυτομάτως από τα 12 έτη στα 16 έτη, εφόσον μετά την πάροδο εννέα μηνών από την συμπλήρωση των 12 ετών ο ιδιοκτήτης του εμπορικού καταστήματος δεν ασκήσει αγωγή με την οποία θα ζητάει από τον μισθωτή να του αποδώσει το μίσθιο εξαιτίας λήξεως του χρόνου της μισθώσεως. Μετά δε την λήξη της τετραετίας και την συμπλήρωση 16 ετών παραμονής του μισθωτή στο μίσθιο τα παραπάνω ποσά δεν οφείλονται.

5. Ερώτημα: Τι γίνεται σε περίπτωση που είμαι μισθωτής εμπορικού- επαγγελματικού χώρου και επιθυμώ να αφήσω το μίσθιο [καταγγείλω την μίσθωση] πιο νωρίς από τα 12 έτη γιατί η δουλειά μου δεν πηγαίνει καλά?

Στην περίπτωση αυτή σύμφωνα με τα προβλεπόμενα στο άρθρο 17 του Ν. 3853/17.06.2010 με το οποίο τροποποιήθηκαν οι όροι και τα αποτελέσματα καταγγελιών εμπορικών μισθώσεων από μισθωτή, οφείλετε να πράξετε τα κάτωθι έναντι του εκμισθωτού σας: Καταρχήν θα πρέπει να έχει παρέλθει ένα έτος από την μεταξύ σας συναφθείσα σύμβαση μισθώσεως, δηλ. υποχρεούστε να μείνετε αναγκαστικά ένα χρόνο στο μίσθιο. Έστω λοιπόν ότι έχετε ενοικιάσει ένα μαγαζί με έναρξη της μίσθωσης την 01/01/2012. Ακόμα και εάν οι δουλειές σας δεν πηγαίνουν καλά υποχρεούστε εκ του νόμου να διατηρήσετε την επιχείρησή σας μέχρι και την 01/01/2013 και έκτοτε να καταγγείλετε την μίσθωση. Σύμφωνα με το παραπάνω παράδειγμα: Εάν την 02/01/2013 γνωστοποιήσετε [καταγγείλετε την μίσθωση] στον εκμισθωτή σας εγγράφως [προϋπόθεση εκ του νόμου] την πρόθεσή σας να αποχωρήσετε από την μίσθωση τί του οφείλετε και πότε επέρχεται η λύση της μίσθωσης? Να γνωρίζετε ότι η λύση της μίσθωσης θα επέλθει μετά την πάροδο τριών (3 ) μηνών από τη γνωστοποίηση της, [υπολογιζόμενης από της επομένης της επιδόσεως στον εκμισθωτή] δηλ. στο προηγούμενο παράδειγμα η λύση θα επέλθει τον μήνα Απρίλιο 2012. Σε αυτήν την περίπτωση θα οφείλετε στον εκμισθωτή σας το μίσθωμα των μηνών από Φεβρουάριο έως και Απρίλιο 2013 και ως αποζημίωση ποσό ίσο με ένα (1) μηνιαίο μίσθωμα όπως αυτό έχει διαμορφωθεί κατά το χρόνο καταγγελίας της μίσθωσης. Για οποιoδήποτε διευκρινιστικό ερώτημα ή περαιτέρω ενημέρωση σχετικά με τα ανωτέρω ή και για ζητήματα που δεν καλύπτονται με το παρόν άρθρο μπορείτε να απευθυνθείτε στο γραφείο μας το οποίο βρίσκεται στη διάθεσή σας είτε μέσωe-mail είτε τηλεφωνικά.